580貸款小幫手

無論是貸款、申請信用卡，一般消費者想要與銀行維持良好往來關係，都得仰賴聯徵紀錄，但聯徵紀錄上有些訊息，可是銀行最害怕的「細節裡的魔鬼」。

民眾因應年關資金調度需求申辦小額信貸，銀行業者建議，事先做好還款的資金規劃，計算最適貸款額度、每月還款的期付金，以及估算還款來源。若是有使用信用卡的分期付款或循環信用功能，也要留意這部分金額可能會影響信貸取得的額度。

民營銀行搶攻小資房貸，永豐銀行總經理江威娜表示，高房價時代，年輕人買房難，但是自住市場仍有需求，因此，永豐銀推出利率1.9％起、貸款年限拉高40年期，讓每月還款金額可降4成多，讓年輕人也敢買房。

政府連串打房政策、銀行縮緊銀根「晴天收傘」，房貸成數愈來愈低，影響民眾購屋意願。《住展》雜誌統計25年來北台灣建案貸款成數，今年第1季僅70.85%，台北市去年貸款成數更僅67.24%，購屋負擔壓力大。
統計顯示北台灣建案貸款成數最高為2006年的79.11%，最低為1995年的70.72%，若從金融海嘯後來看，最高為2009年的75.39%，此後逐年下滑，去年降至70.94%，今年第1季更只剩70.85%。

遇到資金周轉不靈，這時候手上有間房子就很好用了！有民眾會考慮將手上還有貸款的房子拿去向原銀行增貸，甚至是再找另一間申請貸款，即所謂的「二胎」房貸。然而，怎麼樣的情況適用於增貸或二胎？該怎麼貸？限制又是如何呢？

房貸新貸戶搶不過公股行庫，一順位房貸水位又快滿，近期多家民營銀行轉攻二順位（二胎）房貸市場，二胎房貸利率較高、銀行獲利也高。但銀行也擔心房市反轉風險，二胎房貸放款多限制在房屋擔保品殘值內，不敢超貸。

買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸，錢到時方恨少，如何提高貸款成數、降低貸款利率，「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時，會依照本身的評分系統先行評估，再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量，最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分，就是拿到多少錢的重點了。

信用評分，是申請貸款最重要的審核依據。

各縣市的新任首長一一上任，有鑑於新官上任三把火，以及短時間就要有好成績符合市民期待，因此業界普遍認為「市容都更」將是各市府首長大刀闊斧、全力革新的重點，這對房地產業而言是絕佳的好機會。然而，老屋、老公寓的問題不少，不論是申請貸款、或是買屋區域的選擇都要仔細思量一番。

信用卡紅利點數不只能當飯吃、或兌換成航空里程點數，為減輕民眾家庭支出負擔，現有銀行業者推出，信用卡紅利點數也能折抵房貸利息的好康優惠。

青年首購族，買房可享政策優惠貸款。財政部25日宣布，原本今年底到期的「青年安心成家購屋優惠貸款」，確定延長實施二年，貸款金額上限500萬元，年限最長30年，歡迎有需求的民眾，赴八大公股銀行洽辦。

財政部宣布「青年安心成家購屋優惠貸款」再延長實施兩年。

今年房市進入寒冬，明年的情況也不太樂觀，為了控管風險，金管會打算提高不動產授信提存金到1.5%，幾家銀行準備提高房貸利率，房貸利率1字頭已回不去。其中，新光銀行為了降低風險，已經將平均房貸利率拉高到2.4%。

不少銀行為了降低風險，紛紛將高房貸利率提高。

內政部去年3月試辦逆向抵押貸款「以房養老」方案，卻乏人問津，台北市長郝龍斌上午公布北市版公益型以房養老方案，放寬法定繼承人及房屋價值上限，並開放夫妻「雙老」共同申請，以市價1000萬元的房子為例，每月可領至少2萬4900元。

北市社會局指出，內政部專案只接受單身、無子女的老人申請，台北市的方案，除單人可申請外，還開放夫妻或兄弟姐妹申請，但也比照內政部，申請人年齡都須滿65歲；另外，申請後除可領取固定生活費，原有的老人福利補助也不受影響。

根據現行「車貸和房貸最高限額抵押權」的規定，消費者向銀行貸款，必須將「其他筆債務」都一起償清後，銀行才會開立「清償證明」，對此不合理現象，行政院消費者保護處和金融監督管理委員會今天通過「車貸和房貸修改草案」，從明年八月中起，消費者即使卡債尚未還清，只要償清「車貸」或「房貸」的債務後，就可以拿到這筆貸款的「清償證明」。

許多人在跟銀行借貸時，會用車子或房子抵押，但如果只有還完車貸或房貸，卻沒有將信用卡等同銀行的債務還清的話，銀行並不會開立「清償證明」。為了要改善這種不合理現象，消保處和金管會通過新的「車貸和房貸的定型化契約條款和不得記載事項」草案。消保處簡任秘書陳星宏表示，從明年8月12號起，只要民眾還完車貸或房貸，不管是不是還有其他債務問題，銀行都必須開立車貸或房貸這筆的「清償證明」給消費者。

近來電視節目興起珠寶玉石鑑價風，現在連房屋也能在節目上鑑價。自從實價登錄上線以後，房價趨於透明化，但因為實價登錄無法明確知道物件地址及樓層，只能以區段做為參考，與實際成交行情往往還是會有一些差距。有五個因素是會影響不動產物件鑑價結果。

【二胎房貸解釋說明】


● 初次銀行貸款俗稱一胎，找第二家銀行或民間做貸款，由第二家銀行或民間做抵押設定，這就是所謂二胎。

● 一般是無法做轉增貸或轉增金額需求不夠才會考慮到二胎。畢竟二胎利率偏高，非到不得已不建議如此做。

● 房屋轉增貸款 : 司事先分析增轉貸是否可行，再進行二胎程序分析。銀行進行估價若有殘值即可轉貸使資金到位， 利率約 1.58%~2.3% 還款年限 10~30年。


民間二胎 說明: 

民間二胎借款就是在民間的代書或融資公司辦理第二次房屋借款，當日可知道撥款額度。手續簡便免保人，民間二胎借款撥款快也很容易過件，沒有銀行那麼多繁瑣的手續，因考量到放款風險，當然利率也會比銀行高一點。要是能在銀行辦理增轉貸或二胎借款就更好了，利息會低一些。但銀行辦理二胎借款一般過件都是比較難的。而且銀行辦理二胎放款條件日亦緊縮，門檻提高，授信準則嚴苛， 有能力還款卻因信用遲繳負債高等…….問題被擋在銀行高牆外。民間二胎借款也是不得不的最好的選擇。


一般在辦理民間二胎借款的借款大約3分左右，所以在借貸前要考慮清楚。民間二胎借款是可以用代償的方式辦理增貸的，但銀行就不可以。假如您想用房屋辦理民間二胎借款的話，代書先幫忙鑑價，看看自己需要多少額度，是否夠用，若不夠用可以和公司商量，在額度差距不大的情況下，給予寬容，本公司因屬民間游資較多的正派金主放貸，因定存利率低，只要房屋有價值故利率金額較好商量。一般因為民間二胎借款利息較高，所以不適合做長期借貸，只要經濟較為好轉，建議優先償還民間二胎，以免在經濟能力不好時，又挖東牆補西牆，如此只會洞越挖越大，總之越快償還才是最好的方法。以上說明希望對您資金借款運用有進一步了解與幫助。

銀行二胎 說明:
銀行承作房屋二胎抵押貸款 : 當房屋進行估價 已無殘值或殘值不足以補足資金缺口時， 不得已的狀況下可選擇此方案。利率約 7%~17% 還款年限 5 ~ 7年。借款理由大多是投資週轉或者房屋裝修或整合名下負債。借款人需持有一年以上以自住為主的房屋才符合申請標準。

經濟不景氣，銀行緊縮中小企業貸款，原本是提供給一般房貸戶的「二胎房貸」，由於申請流程便利，貸款金額多介於新台幣30萬元到50萬元，最近成為一些開店做生意的店主為資金周轉的管道。缺點額度受限制 且借款人信用必須良好，負債太高也會被拒絕。

借款人只要備齊文件，包括不動產權狀影本、戶口名簿影本與收入證明等文件，經銀行審查程序後，通常可於三天內取得所需資金。不過，由於擔保品（不動產）未經鑑價程序，銀行為了風險控管，額度通常不超過50萬元，且借款人必須提供收入或還款來源文件等証明，才能提高審核率。

簡單來說，「二胎房貸」是房屋申請兩次貸款，當貸款戶無法正常繳款時，二胎房貸承辦銀行的債權清償只能排在第一順位的銀行之後。後者（二胎）銀行必須承擔較高的風險。去年美國發生次級房貸風暴後，國內銀行紛紛縮手，降低對一般房貸戶承辦二胎房貸的比重，若希望提高二胎房貸額度，建議借款人不妨同意銀行對房屋進行鑑價，通常銀行會先評估房屋價值，再扣除第一順位抵押權金額及增值稅，試算出二胎貸款金額，申請流程也需要多幾個工作天；另外，銀行也會參考房屋坐落區域、大樓社區規劃等條件來調整額度。

A-1目前二胎房貸，利率與借款人信用條件或過去紀錄息息相關。雖然二胎房貸較第一順位的房貸利率3%到4%水準高，但相較於無擔保的信用貸款、信用卡或現金卡借款，動輒10%到20%的高利率，二胎房貸的利息負擔，顯然輕鬆許多。

想向銀行辦理房屋增貸或二胎，卻被退件，該怎麼辦？ 

通常被退件的原因為：

信用不良、經常性遲繳、負債比過高、提不出保人等原因，客戶通常會先向本公司辦理民間二胎，維持基本繳款正常或稍微降低負債比，通常三個月之後，銀行貸款就會通過，借款人與銀行之間的橋樑，並且提供貸款資訊，解答疑惑。

民間二胎的靈活運用

房貸、信用卡、信貸、現金卡、遲繳或多筆債務月付額及負債過高，銀行徵信不良，要在以房屋向銀行增轉貸款或整債必會被拒絕。可運用民間二胎直接取得資金週轉，或部份或全部結清後，調整信用評分。因為民間二胎不佔負債比不上聯徵。回覆信用後再去辦信貸或房屋增貸來償還二胎。

貸款流程 


線上估價 → 核定金額利率 → 現場拍照 → 代書簽約撥款 

申請辦理房貸的程序多而複雜，所需準備的文件也較繁瑣，常常讓人摸不著頭緒。以下就為您整理出申辦房貸的過程中所需的文件資料。

個別應具備之文件