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最近農地的炒作問題隨著農地買賣資格政策的緊縮，以及整體房地產市場景氣修正而漸漸平息，也使得日前國有財產署在宜蘭，標售的數筆農業區土地全部以「流標」做收，可見不動產市場的寒冬還沒有全部退去。

但是在這麼多筆標售土地之中，其中有一筆土地地目名為「特定農業區甲種建地」最為特殊，因為它不只是「農業區」裡，而且還是「特定」農業區，但卻又是「建地」而非農地，不少民眾很想知道：這種特殊名目的土地究竟可不可以蓋房子？如果買來蓋了之後，是不是也要受到農地使用的規範（有農民身份的人才能買賣）？

▲房市雖然不振，可用來實現田園生活的房舍仍可考慮下手

房產業者表示，農地泛指農業用地，供農作、畜牧、保育、森林、養殖、農業倉儲、灌溉等用地都算是，農地在都市計畫用地及非都市計畫用地都有分布在其中的可能。至於所謂的「特定農業區」是指農地重劃的土地或是被主管機關特別指定的農業地，例如優良農地、或是經過重大農業改良，必須加以保護而劃出特定區的土地。

▲農地重劃之後，對農地的開發有不少好處。

由此可知，特定農業區只會出現在非都市計畫用地裡。然而，特定農業區怎麼又會有「建地」呢？這是因為被劃定為特定農業區或是農地重劃之前，原始土地就已經被做為農業以外使用的土地、或是有蓋房子在上面了，不能強制把民眾的房子拆了變農地，所以土地重劃之後，這些地目就變成了「建地」。

非都市計畫用地建蔽率、容積率規定

資料來源：內政部

此外，非都市計畫區的建地依照建蔽率、容積率以及使用限制的不同，又分為甲類、乙類、丙類、丁類建地四種，而特定農業區的建地屬於甲種建地，建蔽率是60%、容積率則是240%，使用及買賣上都和一般建地一樣，所以不是農民（即一般民眾）也可以買賣特定農業區甲種建地，想要享受田野生活的民眾在購屋、買地的時，又多了這個「特定農業區甲種建地」的選擇。

▲非都市計畫區的建地要遵守建蔽率等使用規範。

而且，特定農業區甲種建地還能申請蓋成農舍，只是這樣做反而「劃地自限」，因為未來就只能具農民身份才能買這間農舍。不過，特定農業區甲種建地還是有所限制，例如不能申請來蓋集村農舍、也不能做商業使用（乙種建地則可以低度商業使用），所以有意買特定農業區甲種建地的民眾要特別留意。

轉自[房地王/胡兆陽報導]